Immobilienverkauf auf Rentenbasis

Immobilienkäufe auf Rentenbasis kann man in Leib- und Zeitrenten unterscheiden oder nach dem Kaufgegenstand in drei Gruppen unterteilen: den gängigen Verkauf einer Privat-Immobilie gegen Rentenzahlung, die Betriebsveräußerung, bei der ein kompletter Geschäftsbetrieb gegen die Zahlung einer Rente veräußert wird, und als dritte Fallgruppe den Verkauf eines Unternehmens einschließlich dazugehöriger Grundstücksanteile auf Rentenbasis.

Zeit- bzw. Leibrentenverträge müssen schriftlich niedergelegt werden. Jeder Vertrag, der eine Grundstücksübertragung zum Gegenstand hat, muss notariell beurkundet werden. Soll ein Betrieb ohne Grundeigentum veräußert werden, ist dies zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber zu empfehlen. Der Vertrag sollte unbedingt den Gesamtwert des Verkaufsgegenstandes nennen und genau aufschlüsseln, wie viel jeweils auf Grundstücksanteil, Firmenwert, Warenlager, Inventar etc. entfällt. Auch beim Immobilienverkauf unter Privatleuten muss der Notar tätig werden. Mit der Beurkundung ist übrigens gemeint, dass der Notar bezeugt, dass die in der Urkunde genannten Personen in seiner Gegenwart eine Erklärung des beurkundeten Inhalts abgegeben haben. Eine notarielle Beglaubigung bezieht sich dagegen nur auf die Unterschrift.

Die Zeitrente ähnelt einem Ratenkauf. Der Käufer zahlt für einen festen Zeitraum einen bestimmten monatlichen Betrag an den Verkäufer. Der Kaufpreis wird somit in viele Einzelbeträge aufgeteilt.

Die Leibrente ist gewissermaßen der echte Immobilienkauf auf Rentenbasis. Für den Käufer ist sie ein Risikogeschäft: Er verspricht dem Verkäufer lebenslange Zahlungen, weiß aber nicht, wie lange dieser leben wird. Wird der Verkäufer sehr alt, wird die Immobilie sehr teuer. Verstirbt er früh, hat der Käufer Glück und erwirbt das Grundeigentum zu einem besonders günstigen Preis. Der Eigentumsübergang findet mit der Grundbucheintragung des Käufers nach Vertragsabschluss statt. In der Regel muss sich der Verkäufer nicht mehr um Instandhaltung und Modernisierung kümmern, jedoch sollte vertraglich geregelt werden, wer für was aufkommen muss.

Wichtigstes Instrument zur Absicherung der Leibrente ist zunächst die Eintragung einer Reallast im Grundbuch. Als Reallast bezeichnet man das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Möglich sind auch Absicherungen in der Vertragskonstruktion – etwa ein (im Grundbuch einzutragendes) Rücktrittsrecht des Verkäufers für den Fall, dass die Rentenzahlungen des Käufers ausbleiben. Manche Verträge sehen vor, dass den Erben des Verkäufers im Falle seines vorzeitigen Ablebens vom Käufer ein bestimmter Betrag zu zahlen ist.

Private Leibrenten müssen zwecks Besteuerung in einen Kapital- und einen Zins- oder Ertragsanteil aufgeteilt werden. Nur der Ertragsanteil wird besteuert (vgl. BFH, 19.8.2008, Az. IX R 56/07). Seine Höhe ist abhängig vom Lebensalter des Berechtigten bei Beginn des Rentenbezuges und wird als Prozentsatz der Jahresrente in einer Tabelle in § 22 Abs. 1 EStG angegeben. Der Ertragsanteil bleibt während der ganzen Rentenlaufzeit gleich. Auf der Käuferseite ist ein Abzug des Zinsanteils der Leibrente als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung möglich (BFH, Az. IX R 56/07).

Bei abgekürzten Leibrenten ist ebenfalls eine Aufteilung in Kapital- und Ertragsanteil vorzunehmen, der sich nach der voraussichtlichen Laufzeit der Rente richtet. Bei zehn Jahren Laufzeit liegt der Ertragsanteil bei 12 Prozent der Rentenbezüge. Mit Erhöhungsbeträgen aufgrund einer Wertsicherungsklausel ist bei Leibrente und Zeitrente entsprechend zu verfahren, auch sie müssen in einen Ertrags- und einen Kapitalanteil aufgespalten werden (Urteil des BFH vom 29.11.1983, Az. VIII R 231/80). Der Ertragsanteil ist steuerpflichtig.

Kommt der Käufer mit der Rentenzahlung in Verzug, nutzt der Verkäufer meist alle zur Verfügung stehenden Mittel, um an das Kapital zu kommen. Ein Weg besteht darin, den Käufer zur Zahlung von Verzugszinsen heranzuziehen. Als Grundlage für deren Berechnung dient der Basiszinssatz nach § 247 BGB. Grundsätzlich liegt der Verzugszinssatz für eine Geldschuld fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Der Verzugszins sollte im Kaufvertrag geregelt werden. Verträge können eine Unterwerfungsklausel enthalten, nach der sich der Käufer bei Verzug einer sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen aussetzt.